서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정한 10.15 부동산 대책 영향이 본격적으로 나타나면서 해당 지역 아파트 가격 상승폭이 일단 둔화세로 돌아섰다. 서울 아파트 매수심리도 9주만에 하락세로 돌아섰다.
무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 한도를 70%에서 40%로 낮추는 등 강화된 대출규제에 더해, 주택 구입 시 2년 실거주 의무를 부여하는 토허구역 지정으로 갭투자(전세 낀 주택 구입)까지 차단되면서 거래 전반이 위축되고 시장이 관망세로 돌아선 결과로 풀이된다.
서울 아파트 가격 상승세가 둔화되고 매수심리가 꺾였다고 해서 안심할 일은 전혀 아니다. 대한민국 부동산 시장의 핵이라 할 서울 아파트 시장은 대한민국 전체의 부를 빨아들이는 블랙홀로 변한지 오래이기 때문이다. 분명한 건 서울 아파트를 잡지 않으면 이재명 대통령이 주창하는 ‘AI 3대 강국]의 달성도, 증시로 대표되는 자본시장의 지속적 융성도 어렵다는 사실이다.
파죽지세로 상승하던 서울 아파트 10.15 대책 이후 상승세 꺾여
지난달 30일 한국부동산원이 발표한 10월 넷째 주(10월27일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 직전 주 대비 0.23% 올랐다.
이번 조사 결과에는 10.15 대책 발표 이후 규제지역 적용(16일)에 이어 토허구역 지정(20일)까지 이른바 '삼중 규제'가 모두 적용된 이후 상황이 반영됐다.
상승폭은 전주(0.50%) 대비 0.27%포인트 축소됐다. 직전 주 서울 아파트 상승률은 1주 단위 기준으로는 한국부동산원이 주간 통계를 공표하기 시작한 2013년 1월 이후 최고 기록이다.
이전까지 상승세가 가팔랐던 한강벨트 권역을 중심으로 다수 지역의 상승세가 크게 둔화했다.
성동구(1.25%→0.37%)와 광진구(1.29%→0.20%)의 상승률이 큰 폭으로 낮아진 것을 비롯해 강동구(1.12%→0.42%), 중구(0.93%→0.30%), 마포구(0.92%→0.32%), 양천구(0.96%→0.38%), 송파구(0.93%→0.48%), 영등포구(0.79%→0.37%), 동작구(0.79%→0.44%), 동대문구(0.43%→0.09%) 등의 상승세 축소가 두드러졌다.
규제지역과 토허구역으로 함께 묶인 경기도권 지역도 같은 양상을 보였다.
지난주 역대 최고 상승률을 보인 성남시 분당구(1.78%→0.82%)와 과천시(1.48%→0.58%)도 오름폭이 꺾였고 광명시(0.76%→0.48%), 용인시 수지구(0.41%→0.31%) 등도 상승폭이 축소됐다.
서울 아파트 매수심리도 8월18일 이후 처음 하락세로 전환돼
2일 한국부동산원의 주간 아파트 수급동향에 따르면 10월 넷째 주(10월27일) 기준 서울 아파트 매매수급지수는 직전 주(105.4) 대비 2.2포인트 내린 103.2로, 8월18일(99.1) 이후 처음 하락 전환했다.
매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 공급이 우위, 200에 가까울수록 집을 매수하려는 수요가 우위임을 뜻한다.
6월까지 가파르게 오르던 서울 매매수급지수는 고강도 대출규제를 담은 6.27 대책 시행 이후 꺾여 한때 100 아래로 떨어졌다가 9월과 10월 두 달에 걸쳐 반등했다.
그러다 10.15 대책의 규제지역 확대 시행(16일)에 이어 토허구역 지정(20일)까지 '삼중 규제'가 모두 적용된 상황을 처음 반영한 10월 27일 기준 발표에서 9주 만에 처음 하락했다.
매수심리 위축 정도는 강남권보다 강북권이 더 큰 것으로 나타났다.
10월27일 기준 강북권역 매매수급지수는 101.6으로 직전 주(104.8) 대비 3.2포인트 하락했다. 같은 기간 강남권역은 106.0에서 104.7로 1.3포인트 낮아져 하락폭이 상대적으로 작았다.
한편 수요 위축과 더불어 토허구역 지정에 따른 갭투자 차단으로 매물 공급이 줄어드는 양상도 10.15 대책 이후 지속되고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물량은 10.15 대책 발표일인 지난달 15일 7만 4044건에서 이날 6만 3178건으로 1만 326건(13.9%) 감소했다.
보유세 현실화해 ‘한강벨트’ 잡고 공공임대주택도 대폭 늘려야
6.27 대책과 10.15 대책을 연달아 내놓은 이재명 정부의 노력이 주효했는지 서울 아파트 시장이 주춤하는 모양새다. 하지만 서울 아파트, 특히 ‘한강벨트’에 위치한 아파트들은 전국 방방곡곡의 자금을 빨아들이는 블랙홀로 변한지 한참 지났다. 여기서 안심하다간 큰 코 다친다는 말이다.
이재명 정부는 조속히 보유세 등 부동산 세금을 현실화해 한강벨트를 위시해 서울 아파트의 기대수익률을 낮춰야 한다. 법적, 사회적 난관을 돌파해 서울 시내에 동원가능한 국공유지에 토지임대부 분양주택과 같은 대안주택이나 공공임대주택을 대량으로 공급하는 방안도 적극 추진해야 옳다. 수요억제와 공급확대가 동시에 병행되면 난공불락처럼 보이는 서울 아파트도 반드시 하향안정화할 수 밖에 없을 것이다.
모든 사회적 자원을 거머리처럼 빨아먹고 있는 서울 아파트를 방치한 채 AI 3대 강국을 꿈꾸고, 코스피 1만을 희망하는 건 나무에서 고기를 구하는 것처럼 어리석다.